En ocasiones, las actuaciones urbanísticas afectan a los inmuebles en modo tal que no es compatible su pervivencia con el nuevo desarrollo. Estas situaciones implican la necesaria demolición de las construcciones e instalaciones, junto al desalojo de sus ocupantes, con lo que se produce una lesión particular de bienes y derechos legítimamente constituidos. Entre ellos nos interesa destacar el caso de los arrendamientos.
Existen dos normas básicas que regulan la valoración de arrendamientos. Por un lado, el título tercero del texto refundido de la Ley de Suelo 2/2008 determina el régimen de las valoraciones de suelo, instalaciones, construcciones y edificaciones, así como los derechos reales constituidos sobre o en relación a las mismas. El artículo 4.1 de la Ley de Expropiación Forzosa indica que «siempre que lo soliciten, acreditando su condición debidamente, se entenderán también las diligencias con los titulares de derechos reales e intereses económicos directos sobre la cosa expropiable, así como con los arrendatarios cuando se trate de inmuebles rústicos o urbanos. En este último caso se iniciará, para cada uno de los arrendatarios, el respectivo expediente incidental para fijar la indemnización que pueda corresponderle.»
Por otro lado existe amplia jurisprudencia que señala que los derechos arrendaticios, que forzosamente se ven privados en aplicación de la normativa urbanística, han de obtener como indemnización el valor real de los perjuicios producidos por el cese del arrendamiento. El alcance de esta indemnización debe equivaler al valor de reposición de los mismos en idénticas condiciones, o lo más parecidas posibles, para que pueda permitir al arrendatario la continuidad de la explotación objeto del arrendamiento.
Tanto si la extinción del derecho procede por una actuación urbanística como de una expropiación, se produce un proceso de compensación económica por los bienes y derechos afectados. El importe de la indemnización dependerá de la legislación vigente en la fecha de la constitución del arrendamiento. Y aquí cabe distinguir tres casos:
- En el caso de arrendamientos sometidos al TRLAU de 1964 la indemnización equivale al diferencial de rentas entre el arrendamiento que se extingue y la renta de mercado del inmueble alternativo, para seguir desarrollando la actividad, en las condiciones más parecidas posibles. El importe de la indemnización habitualmente se determina como capitalización del diferencial de rentas al 10% siempre que esté vigente la prórroga forzosa, toda vez que el inquilino deberá soportar una mayor renta de forma indefinida. En el caso de que el contrato no se encuentre sometido a prórroga forzosa, la indemnización se estima el importe en uno o dos años de renta, dependiendo del plazo para la desocupación del inmueble.
