Valoración de Carteras de Inmuebles con modelos AVM

Más allá del valor - Valoración

AVM (Automated Valuation Model) es el nombre que se da internacionalmente a los modelos de valoración automática de inmuebles.

A partir de la información relativa a las características del inmueble, y mediante técnicas estadísticas, se estima un valor teórico para un momento en el tiempo, normalmente sin la intervención de un tasador y sin realizar las comprobaciones habituales en una tasación. Su coste y la rapidez en su elaboración, son muy inferiores a los de una tasación. Por el contrario, la seguridad en los valores que se obtienen, está muy por debajo de la que tiene una tasación.

La utilización de los modelos de valoración automáticos sólo es posible para la valoración de tipologías inmobiliarias susceptibles de repetición en serie, no es válido para inmuebles singulares. El funcionamiento de los AVM es mejor cuanto más homogéneas son las áreas en las que se valora.

Una tasación completa, incluyendo la visita interior al inmueble, resulta indispensable para gran parte de las finalidades para las que se puede necesitar una valoración, pero al mismo tiempo los modelos AVM constituyen una herramienta indispensable para casos en los que sea necesario conocer la evolución de una cartera, y más en el momento actual, en que la revisión de los valores ha cobrado una enorme importancia por la pérdida generalizada de valor de los activos inmobiliarios. La utilidad de las AVM es muy amplia, fundamentalmente cuando se necesita actualizar el valor de una cartera de inmuebles, en un plazo corto y a un precio competitivo, y siempre que no exista la exigencia legal de emitir tasaciones:

• Para la actualización de la cartera de activos hipotecarios de las entidades financieras, (supervisión bancaria, agencias de rating e inversores interesados en estas carteras).
• Valoraciones previas orientativas y evolución a futuro de precios de inmuebles (fondos patrimoniales, particulares que necesitan conocer el valor de un inmueble, administraciones, Hacienda, Auditores, Peritos tasadores judiciales…).
• Valoración de carteras para fusiones y adquisiciones. Contraste del valor de una tasación presencial (sociedades de tasación, para supervisión de valores).
• Valoración de clientela para marketing directo. A partir de la dirección postal de un cliente, se puede inferir el valor de su vivienda, y con ello, una estimación aproximada de su patrimonio.
• Valoración del inmueble para el cálculo de la prima en el seguro del hogar (Compañías de Seguros).

Existen diferentes tipos de modelos de AVM, dependiendo de la forma en que funcionan y la metodología de cálculo que se utiliza. A grandes rasgos, se puede hablar de modelos de comparables, de índices de precios, de precios hedónicos (econométricos), de inteligencia artificial... Lo habitual en la confección de los modelos es que se utilice una combinación de todos o de algunos de ellos.

Cada uno de los modelos tiene diferentes requisitos mínimos para su funcionamiento, la idoneidad de uno u otro depende entre otras cuestiones, de la información previa que se disponga relativa a la cartera a valorar y de las características de la base de datos con la que se trabaja. La utilización de más de un método aporta fiabilidad a los resultados. Sirve para ajustar el valor adoptado, detectar singularidades que requieran un contraste adicional (o no pueden ser valoradas a partir de estadísticas) y definir niveles de coherencia e índices de confianza, que normalmente acompañan a los resultados que se obtienen.

El desarrollo de cualquier modelo fiable de AVM, requiere disponer de una base de datos constantemente actualizada, elaborada por agentes que conozcan las prácticas habituales en los mercados que se analizan, y con suficiente información en cantidad y profundidad, relativa al área y tipología en la que se valora. Es importante que los datos estén georreferenciados, y que la información esté normalizada. Resulta imprescindible controlar la información que se introduce para garantizar la veracidad, calidad y coherencia de los datos incluidos, desechando los que no cumplan con estos requisitos. Las sociedades de tasación cuentan con este tipo de bases de datos. En otros países la información que se utiliza proviene de registros oficiales, lo que en España resulta poco viable.

Valoración de la arquitectura popular

Más allá del valor - Valoración

A los arquitectos siempre nos ha preocupado y ocupado la arquitectura popular. Esa arquitectura que surge de la experiencia del hombre en su lucha continua con la materia y el medio. Cada medio natural tiene sus propias exigencias y, también requiere de materiales y elementos muy distintos con los que el hombre tiene que intentar conseguir la solución arquitectónica más adecuada a las necesidades que impone la naturaleza.

Recordemos los maravillosos libros de Carlos Flores y Luis Feduchi en los que hacen un recorrido por toda la arquitectura popular española.

Actualmente ya casi nadie pone en duda la importancia de este tipo de construcción como parte de nuestro pasado histórico, pero hubo un tiempo en el que se menospreciaba lo rural frente a las aglomeraciones urbanas e industriales. Todos hemos observado como en nuestros pueblos, viviendas de más de doscientos años de antigüedad eran demolidas para dar paso a nuevos edificios sin ningún tipo de interés arquitectónico, muy alejados de su aspecto original. Materiales como la madera y la piedra se han sustituido por ladrillo, aluminio, barandillas prefabricadas, paramentos cerámicos y enfoscados totalmente inapropiados.

Este problema tuvo su origen en un desconocimiento en la valoración del patrimonio de arquitectura popular que aún se conserva, de sus materiales y formas constructivas. Hay que potenciar esta valoración. Todos somos capaces de respetar y admirar construcciones religiosas, castillos y palacios. Entendemos que forman parte de nuestra historia y nos duele cuando no se rehabilitan correctamente o se abandonan por falta de presupuesto.

Hay que ser conscientes de que no es fácil el mantenimiento de estas edificaciones. Debido al éxodo rural, muchas de ellas han caído en desuso. su rehabilitación debe adaptarse a las comodidades actuales, a no ser que se mantengan como objetos de estudio, investigación o aprendizaje. Deberíamos buscar soluciones o lo que queda de este rico patrimonio construido se transformará en irreconocible. En primer lugar, habría que plantear la necesidad de unas nuevas políticas de defensa de la arquitectura popular que busquen una racional reconducción de las actuales. Y en segundo lugar, habría que ayudar a la población actual de los núcleos rurales a reflexionar sobre el valor histórico de las edificaciones que, hace solo un par de generaciones construyeron nuestros antepasados.