En ocasiones, las actuaciones urbanísticas afectan a los inmuebles en modo tal que no es compatible su pervivencia con el nuevo desarrollo. Estas situaciones implican la necesaria demolición de las construcciones e instalaciones, junto al desalojo de sus ocupantes, con lo que se produce una lesión particular de bienes y derechos legítimamente constituidos. Entre ellos nos interesa destacar el caso de los arrendamientos.

Existen dos normas básicas que regulan la valoración de arrendamientos. Por un lado, el título tercero del texto refundido de la Ley de Suelo 2/2008 determina el régimen de las valoraciones de suelo, instalaciones, construcciones y edificaciones, así como los derechos reales constituidos sobre o en relación a las mismas. El artículo 4.1 de la Ley de Expropiación Forzosa indica que «siempre que lo soliciten, acreditando su condición debidamente, se entenderán también las diligencias con los titulares de derechos reales e intereses económicos directos sobre la cosa expropiable, así como con los arrendatarios cuando se trate de inmuebles rústicos o urbanos. En este último caso se iniciará, para cada uno de los arrendatarios, el respectivo expediente incidental para fijar la indemnización que pueda corresponderle.»

Por otro lado existe amplia jurisprudencia que señala que los derechos arrendaticios, que forzosamente se ven privados en aplicación de la normativa urbanística, han de obtener como indemnización el valor real de los perjuicios producidos por el cese del arrendamiento. El alcance de esta indemnización debe equivaler al valor de reposición de los mismos en idénticas condiciones, o lo más parecidas posibles, para que pueda permitir al arrendatario la continuidad de la explotación objeto del arrendamiento.

Tanto si la extinción del derecho procede por una actuación urbanística como de una expropiación, se produce un proceso de compensación económica por los bienes y derechos afectados. El importe de la indemnización dependerá de la legislación vigente en la fecha de la constitución del arrendamiento. Y aquí cabe distinguir tres casos:

• En el caso de arrendamientos sometidos al TRLAU de 1964 la indemnización equivale al diferencial de rentas entre el arrendamiento que se extingue y la renta de mercado del inmueble alternativo, para seguir desarrollando la actividad, en las condiciones más parecidas posibles. El importe de la indemnización habitualmente se determina como capitalización del diferencial de rentas al 10% siempre que esté vigente la prórroga forzosa, toda vez que el inquilino deberá soportar una mayor renta de forma indefinida. En el caso de que el contrato no se encuentre sometido a prórroga forzosa, la indemnización se estima el importe en uno o dos años de renta, dependiendo del plazo para la desocupación del inmueble.

• La situación difiere cuando se trata de arrendamientos celebrados con posterioridad al Real Decreto Ley 2/1985 , de 30 de Abril.El artículo 9 del citado RD suprimió la prórroga forzosa y la doctrina anterior de capitalización de la renta al 10% tuvo que adaptarse a la nueva situación con nuevos criterios que contemplaran el carácter temporal de los arrendamientos. El criterio de valoración en estos casos es el de computar el tiempo que falta desde la ocupación hasta la extinción del contrato, abonándose el diferencial entre la renta pactada y la renta de mercado correspondiente a dicho plazo.

• Por último, en el régimen actual de arrendamientos urbano (arrendamientos celebrados con posterioridad a la ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos), las partes pueden contratar libremente el plazo de duración del mismo, con la salvedad de periodos inferiores a cinco años en los que el arrendatario tiene derecho a la prórroga forzosa anual hasta alcanzar los cinco años, y admitiéndose prórrogas anuales voluntarias hasta tres anualidades más. Por tanto, en estos casos la indemnización debe contemplar el plazo de que reste a la vigencia del contrato y la posibilidad de futuras prórrogas.