Los préstamos con garantía hipotecaria sobre los siguientes bienes no son admitidos en el mercado hipotecario:

1. derecho de usufructo.
2. concesiones administrativas.
3. derecho de superficie, pastos, aguas, leñas y semejantes.
4. los edificios e instalaciones situados fuera de la ordenación urbana y los terrenos a los que se hubiera utilizado obras de carácter provisional.

Por otra parte, las hipotecas han de estar constituidas sobre bienes que pertenezcan el pleno dominio y en su totalidad al hipotecante. El pleno dominio no puede hallarse sujeto a condiciones, prohibiciones de disponer, plazos, sustituciones, reservas, cargas, gravámenes o limitaciones de cualquier caso, salvo que unos y otras no afecten a la hipoteca, se pospongan a ella o se cancelen previamente a la emisión de títulos.

No se consideran cargas a estos efectos las afectaciones por razón de impuestos devengados por el Estado o la Administración local, ni las responsabilidades derivadas de la legislación de V.P.O. (art. 27 RD 685 / 1982).

Este régimen restringe lo dispuesto con carácter general en la Ley Hipotecaria que, en sus artículos 106, 107 y 108 establece qué bienes son hipotecables y cuáles no.

Con carácter general son hipotecables los bienes inmuebles susceptibles de inscripción y los derecho reales enajenables impuestos sobre los mismo bienes inmuebles.

Pueden también hipotecarse el derecho de usufructo, quedando extinguida la hipoteca cuando concluya el mismo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario; la mera propiedad; los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estuviesen con pacto de no volver a hipotecar; el derecho de hipoteca voluntaria; los derechos de superficie y análogos inscritos en el registro; las concesiones administrativas; los bienes vendidos con pacto de retro con condición especial; el derecho de retracto; los bienes litigiosos; los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas (quedando extinguida la hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante).

No se podrán hipotecar las servidumbres (salvo que se hipotequen juntamente con el predio dominante, excepto la de aguas), los usufructos legales (excepto el del cónyuge viudo), el uso y la habitación.