Hemos publicado el Estudio de Vivienda Nueva en Andalucía y Región de Murcia, con información de estas dos comunidades autónomas y de sus principales municipios, actualizado al cierre del primer semestre de 2024. Este informe analiza la evolución del precio medio de la vivienda nueva en las capitales de provincia y principales municipios de ambas autonomías. Además, incluye la evolución de diferentes indicadores inmobiliarios propios en el segundo trimestre de 2024.
La información utilizada para confeccionar el estudio procede de los datos de oferta de vivienda nueva en edificio que han sido captados por la red de colaboradores de Sociedad de Tasación y que también se utilizan para realizar las valoraciones. El estudio de campo y el análisis de los datos se ha realizado entre marzo y junio de 2024 tanto en Andalucía y Región de Murcia como en el resto de las autonomías de España. En total, se han tenido en cuenta los valores de 39.600 viviendas a nivel nacional (incluyendo ambas) correspondientes a 2.192 promociones.
Los datos son tratados mediante un riguroso procedimiento de depuración y normalización en base a criterios homogéneos (mediciones, consideración de anexos...) y obtención de posibles valores de transacción deduciendo posibles descuentos o comisiones mediante un procedimiento de simulación de compra. La información incluida en cada dato contiene 60 variables, utilizadas en la determinación de los valores medios en distintos ámbitos territoriales.
ESTUDIO DE VIVIENDA NUEVA EN ANDALUCÍA
Andalucía ha cerrado el mes de junio de 2024 con un precio medio de vivienda de nueva de 2.055 €/m2, tras una variación anual del 4,2%. Se trata de una subida ligeramente inferior a la registrada en el conjunto de España (4,3%), cuyo precio medio alcanzó los 2.930 €/m2. A su vez, la variación semestral ha sido del 2%, también ligeramente inferior al 2,1% del conjunto de España. El valor medio de la vivienda nueva se consolida así en Andalucía por encima de la barrera de los 2.000 €/m2 —alcanzó esta cifra en diciembre de 2023—, todavía lejos de su máximo histórico: 2.270 €/m2 en diciembre de 2007.
El delegado general en Málaga de Sociedad de Tasación, Manuel Cerbán, ha explicado que “el precio de la vivienda nueva en Andalucía mantiene una tendencia al alza similar a la registrada en el conjunto de España, siendo Málaga capital y algunos municipios turísticos de la misma provincia los que encabezan los incrementos en términos interanuales”. “El mercado de la obra nueva presenta en Andalucía un stock limitado, que se concentra sobre todo en las capitales y en los municipios con mayor atracción turística. Esta escasa oferta de vivienda, unida a una demanda sostenida y unos costes de construcción que se mantienen al alza, está favoreciendo que el valor unitario de la obra nueva siga creciendo”, ha señalado.
Por capitales, Málaga registra la variación anual más significativa en Andalucía (6,5%), siendo la única, de hecho, que registra un crecimiento superior al conjunto de España (4,3%). Tras ella, se sitúan Sevilla (4,1%), Granada (3,9%), Cádiz (3,6%), Córdoba (2,6%), Almería (2,4%), Jaén (2,1%) y Huelva (1,7%).
En cifras absolutas, Málaga cierra junio de 2024 con un precio medio de vivienda nueva de 2.337 €/m2, alcanzando así su valor máximo de la serie que ofrece Sociedad de Tasación. Le siguen Sevilla (2.254 €/m2) y Cádiz (2.216 €/m2), ambas por encima de la barrera de los 2.000 euros; y después Granada (1.959 €/m2), Córdoba (1.865 €/m2), Almería (1.675 €/m2), Huelva (1.455 €/m2), y Jaén (1.426 €/m2).
Dejando a un lado las capitales de provincia, el municipio de Andalucía dónde más ha aumentado el precio medio de la vivienda nueva es Benalmádena, que ha experimentado un incremento interanual del 7% hasta alcanzar los 2.187 €/m2, alcanzando así también el máximo de la serie. También destaca la evolución por encima del 6% interanual en otros siete municipios andaluces, todos ellos en Málaga: Marbella (6,9%) hasta los 2.374 €/m2; Estepona (6,5%) hasta los 1.859 €/m2; Torremolinos (6,5%) hasta los 2.135 €/m2; Fuengirola (6,4%) hasta los 2.035 €/m2; Vélez-Málaga (6,3%) hasta los 1.712 €/m2; Rincón de la Victoria (6,1%) hasta los 1.823 €/m2; Torrox (6%) hasta los 1.860 €/m2.
El Estudio de Vivienda Nueva en Andalucía también incluye la evolución durante el segundo trimestre de 2024 de una serie de indicadores propios de Sociedad de Tasación. Uno de ellos es el Índice de Confianza Inmobiliario, que ha experimentado en Andalucía un incremento de 2,7 puntos durante los últimos tres meses y de 4,4 puntos durante el último año, hasta alcanzar los 52,3 puntos sobre 100 en el segundo trimestre de 2024. Andalucía vuelve así a estar por encima del punto de equilibrio (50 puntos) por primera vez desde diciembre de 2022, una tendencia que también se refleja en el conjunto de España, que vuelve a estar por encima del punto de equilibrio (52).
La mejora de este Índice confirma la recuperación del optimismo en el sector inmobiliario de Andalucía, rompiendo así con la tendencia negativa del último año y medio, periodo en el que el Banco Central Europeo (BCE) ha implementado una política monetaria restrictiva como herramienta para combatir las fuertes presiones inflacionistas en Europa. De hecho, la reciente desescalada de tipos de interés iniciada en el mes de junio por parte del BCE debería actuar como estímulo para reactivar de forma gradual la demanda, tanto por el lado de las compraventas como por el de la concesión de hipotecas para la adquisición de vivienda.
La encuesta de base para obtener el Índice de Confianza Inmobiliario se ha realizado entre los días 7 y 20 de junio 2024. Ésta recoge la opinión de más de 544 tasadores sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde se desarrolla su actividad profesional, con relación a las perspectivas del mercado (situación de los últimos tres meses) y a las expectativas de éste (previsiones para los tres próximos meses).
Por otro lado, el Índice de Esfuerzo Inmobiliario, cuyo indicador mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se ha situado en 7,3 años en Andalucía, misma cifra que el trimestre anterior y dos décimas por debajo de la de hace un año (7,5). Andalucía mantiene un Índice de Esfuerzo Inmobiliario inferior al promedio de España (7,6 años en junio de 2024).
A su vez, el Índice de Accesibilidad de Sociedad de Tasación, indicador que determina el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma, teniendo en cuenta la renta media de los ciudadanos empleados, se ha incrementado ligeramente hasta los 83 puntos en Andalucía en el segundo trimestre de 2024. Son tres puntos más que en el trimestre anterior y uno más que hace un año.
La evolución positiva de este indicador está influenciada sobre todo por el inicio de la bajada de tipos de interés anunciada recientemente por el BCE, así como por una mejora del tipo medio ofertado por los bancos en las nuevas operaciones para la adquisición de vivienda. Esto ha provocado un ligero abaratamiento de la financiación durante el segundo trimestre de 2024, que ha permitido que un segmento de la demanda —por el momento, contenido—, que el año pasado se había quedado fuera del mercado, en este nuevo escenario pueda acceder ahora a la compra de vivienda.
Andalucía es una de las diez autonomías cuyo índice no alcanza los 100 puntos (o punto de equilibrio). Eso supone que un ciudadano medio de una comunidad como ésta que perciba un salario medio no podría acceder a una vivienda promedio sin endeudarse más de lo razonable.
ESTUDIO DE VIVIENDA NUEVA EN REGIÓN DE MURCIA
El precio de la vivienda nueva ha evolucionado al alza en la Región de Murcia durante el último año, pero a un ritmo menos acusado que en el conjunto de España. La propia capital de Murcia ha cerrado el mes de junio de 2024 con un precio medio de vivienda de nueva de 1.457 €/m2, tras un incremento anual del 3,3%. Esta subida es menos significativa que la registrada en el conjunto de España (4,3%), cuyo precio medio alcanzó los 2.930 €/m2. A su vez, la variación semestral ha sido del 1,4%, de nuevo inferior al 2,1% del conjunto de España. El valor medio de la vivienda nueva en la capital de Murcia continúa aumentando, pero todavía se sitúa lejos de su máximo histórico: 1.682 €/m2 en diciembre de 2007.
Por municipios, Cartagena encabeza el precio medio a fecha junio de 2024 en esta comunidad (1.564 €/m2), tras registrar un incremento del 3,1% durante el último año; por delante de San Pedro de Pinatar (1.532 €/m2), que ha experimentado un crecimiento del 3,7% en doce meses. En tercera posición está Murcia capital (1.457 €/m2); y en cuarto San Javier (1.452 €/m2), que en su caso ha visto incrementar su precio medio un 3,4 % durante los últimos doce meses.
El delegado general en Murcia de Sociedad de Tasación, Juan Rodríguez, ha indicado que “el precio de la vivienda nueva en Murcia continúa creciendo, en línea con la tendencia general del conjunto del país, pero a un ritmo inferior a la media nacional”. “La actividad de la obra nueva se está concentrando en los principales núcleos de población, siendo Cartagena el municipio con el precio medio más elevado en junio de 2024, y San Pedro de Pinatar el que registra un incremento interanual más significativo”, ha indicado.
El Estudio de Vivienda Nueva en Murcia también recoge la evolución del Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación en esta comunidad autónoma. Este indicador ha experimentado un incremento de dos puntos durante los últimos tres meses en la Región de Murcia, hasta alcanzar los 52,9 puntos sobre 100 en el segundo trimestre de 2024. Son 5,2 puntos más que hace un año. Murcia se sitúa por segundo trimestre consecutivo por encima del punto de equilibrio (50 puntos), una tendencia que también se refleja en el conjunto de España, que en este caso vuelve por primera vez a estar por encima del punto de equilibrio (52).
Murcia es la quinta autonomía con el Índice de Confianza Inmobiliario más elevado al cierre de junio, solo superada por Comunidad Valenciana (55,3 puntos), Asturias (54,9), Canarias (54,5) y Navarra (54,3). Se confirma así la recuperación del optimismo en el sector inmobiliario de esta región, rompiendo con la tendencia negativa del último año y medio, periodo en el que el Banco Central Europeo (BCE) ha implementado una política monetaria restrictiva como herramienta para combatir las fuertes presiones inflacionistas en Europa. De hecho, la reciente desescalada de tipos de interés iniciada en junio por parte del BCE debería actuar como estímulo para reactivar de forma gradual la demanda, tanto por el lado de las compraventas como por el de la concesión de hipotecas para la adquisición de vivienda.
La encuesta de base para obtener el Índice de Confianza Inmobiliario se ha realizado entre los días 7 y 20 de junio 2024. Ésta recoge la opinión de más de 544 tasadores sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde se desarrolla su actividad profesional, con relación a las perspectivas del mercado (situación de los últimos tres meses) y a las expectativas de éste (previsiones para los tres próximos meses).
Por otro lado, el Índice de Esfuerzo Inmobiliario, cuyo indicador mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se ha situado en cinco años en Murcia, misma cifra que el trimestre anterior y una décima menos que hace doce meses. Murcia se mantiene así como la región donde sus habitantes tienen que hacer un menor esfuerzo para adquirir una vivienda. El promedio nacional se ha situado en 7,6 años en junio de 2024.
A su vez, el Índice de Accesibilidad de Sociedad de Tasación, indicador que determina el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma, teniendo en cuenta la renta media de los ciudadanos empleados, se ha incrementado ligeramente hasta los 120 puntos en Murcia en el segundo trimestre de 2024. Son dos puntos más que el trimestre anterior y un punto menos que hace un año. El promedio del conjunto de España es 78 puntos.
La evolución al alza de este indicador con respecto al trimestre anterior se debe principalmente al inicio de la bajada de tipos de interés anunciado recientemente por el BCE, así como por una mejora del tipo medio ofertado por los bancos en las nuevas operaciones para la adquisición de vivienda. Esto ha provocado un ligero abaratamiento de la financiación durante el segundo trimestre de 2024, que ha permitido que un segmento de la demanda —por el momento, contenido—, que el año pasado se había quedado fuera del mercado, en este nuevo escenario pueda acceder ahora a la compra de vivienda.
Murcia se sitúa junto Castilla-La Mancha (117 puntos) y Aragón (108) como las comunidades autónomas que tienen un Índice de Accesibilidad más elevado. Un ciudadano medio en autonomías como Murcia puede acceder con un salario medio a una vivienda promedio sin endeudarse más de lo razonable.
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