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Bajo esta denominación se encuentran un gran conjunto de fincas que tienen una importante presencia en el mercado inmobiliario. Las fincas rústicas de recreo tienen alguna característica que las aleja del sector agropecuario como principal elemento de interés para un potencial comprador. Habitualmente se trata de fincas con una gran calidad paisajística o medioambiental.

 

 Las características más habituales son las siguientes:

  • Existencia de una edificación que pueda ser utilizada o rehabilitada para el uso de vivienda.
  • Disponibilidad de electricidad y agua para consumo humano
  • Acceso rodado. 
  • Proximidad a núcleos de población. 
  • Existencia de arbolado y otras especies vegetales.
  • Interés cinegético, máxime si por las condiciones de la finca se puede obtener un coto. 
  • Vallado y red de caminos interiores.

Como se comprueba, todas estas características no son imprescindibles para el desarrollo de una actividad agropecuaria. Las características más importantes son las dos primeras pues en su combinación determinan un importante incremento de valor. La existencia de construcciones como las naves de aperos y otras características como acceso por carretera no dejan de ser aspectos positivos, pero no indispensables en el sector agropecuario.

 Si clasificamos estas fincas por el tamaño del terreno podemos establecer cuatro categorías:

  • Fincas de de gran superficie, superior a 200 Ha.
  • Tamaño medio, de 50 a 200 Ha.
  • Pequeñas,  entre 10 y 50 Ha.
  • Muy pequeñas de inferiores a 10.000 m2

Respecto de las edificaciones, se puede dar una amplia combinación de situaciones, desde grades mansiones, ocasionalmente con interés histórico o arquitectónico, como masías, pazos, caseríos, cortijos u otras tipologías, y que suelen estar acompañadas de construcciones complementarias, hasta edificios sencillos de viviendas. Con frecuencia, cuanto mayor es una finca domina la existencia de edificaciones de mayor tamaño y/o interés. Dentro de este tipo se encuentran las dehesas, cortijos, casas palacio,…etc., donde además de una gran finca, generalmente hay actividad agropecuaria y/o cinegética. En el escalón inferior se encuentran pequeñas fincas que al amparo de la existencia de una construcción agropecuaria y tras su rehabilitación se destina al uso de vivienda, si bien habitualmente ese uso urbanístico no está autorizado.

El valor de estas fincas es muy variable, pues el precio de transacción depende más del los gustos o intereses de sus demandantes, ya  suele estar sustentado en aspectos subjetivos más que en las características intrínsecas del inmueble. La valoración de estas fincas pasa por un análisis de mercado que consiga dar las claves que sustentan el valor. Para ello es clave el análisis y ponderación de los aspectos diferenciales y que en ningún caso pasan por la rentabilidad de la explotación agropecuaria.

Por las características de la demanda de estas fincas, su valor suele ser poco estable y estar afectado por causas ajenas a la propia finca, y que dependen más de circunstancias macroeconómicas o del propio perfil de la demanda. En aras a lo anterior, tiene una especial relevancia que las construcciones se encuentren inscritas en el Registro de la Propiedad y/o consten en el Catastro desde una fecha suficientemente dilatada como para acreditar que se haya consolidado la posible infracción urbanística si las edificaciones superan la superficie máxima autorizable.


Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación

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