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¿Qué ha cambiado en el Impuesto de Plusvalía?

El impuesto de plusvalía es el tributo municipal por el que los ayuntamientos gravan el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (pisos, casas) durante el tiempo en el que el contribuyente los mantiene en su propiedad: desde su compra (donación, herencia o legado) hasta su venta. Por lo tanto, se trata de un impuesto que afecta a cualquier transmisión de propiedad de dicha naturaleza. Pero ¿cómo se calcula, cuándo y quién está obligado a pagarlo y, sobre todo, qué modificaciones se han introducido en este impuesto de acuerdo con el Real Decreto de Ley 26/2021 y cómo afectan éstas a la compraventa de inmuebles?

 

¿Qué cambios introduce la nueva normativa?

El 10 de noviembre de 2021 entró en vigor el Real Decreto-ley 26/2021, con el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional, respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

En el Decreto queda regulado que este tributo se hará efectivo en la compraventa o transmisión del bien inmueble, es decir, cuando vendamos la casa o terreno, o en caso de que la recibamos como herencia o donación. En ese momento es cuando habrá de calcularse si efectivamente se ha generado una plusvalía, es decir, un incremento del valor del inmueble con respecto a la anterior transmisión porque, para que el tributo pueda aplicarse, el valor del inmueble ha tenido necesariamente que aumentar desde el momento de la adquisición hasta el de la transmisión.

Para el cálculo de la cuota tributaria, el nuevo texto ofrece al contribuyente la posibilidad de elegir entre dos métodos, pudiendo escoger aquél que le resulte más beneficioso.

El primer método consiste en calcular la cuota con una simple operación de multiplicar el valor catastral por una lista de nuevos coeficientes que se ajustan a la realidad inmobiliaria; esta lista se actualiza con los Presupuestos Generales del Estado. El segundo método es aún más sencillo: calcular la ganancia real, la diferencia entre los precios de compra y venta de la vivienda, de modo que, de no darse un aumento patrimonial, el contribuyente quedaría exento de tributar.

Estos cambios afectan de manera distinta al contribuyente en función de varios factores, siendo muy importante el tiempo transcurrido entre el momento de adquisición y el de venta porque, por ejemplo, para evitar compraventas especulativas, los nuevos métodos de cálculo penalizan las operaciones en que las fechas de compra y venta sean inferiores a un año y serán más beneficiosos para operaciones más separadas en el tiempo.

¿Cómo se acredita la plusvalía en la venta de pisos?

Para certificar la existencia de ese incremento o ganancia patrimonial existe el conocido Informe de Plusvalía. Este es un informe de carácter técnico que acredita documentalmente la existencia (o la no existencia, también) de esa plusvalía en el patrimonio del contribuyente, entre el periodo de compra o adquisición y el de venta o enajenación de la casa, cuando se vende, hereda o recibe en donación.

El informe, emitido por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, especifica tanto el valor del suelo como el valor del inmueble en las dos fechas consideradas (la de compra y la de venta). El valor del suelo servirá para determinar si existe ganancia patrimonial (plusvalía) o merma del patrimonio (minusvalía); mientras que el valor del inmueble nos sirve para analizar si se han producido beneficios, una información vital para evitar pagar una tributación excesiva.

Este informe de plusvalía puede resultar sumamente interesante para aquellos que necesiten, en un momento dado, recurrir ante el Ayuntamiento en caso de cobro indebido o excesivo de este tributo. Asimismo, además de para particulares, puede ser muy interesante para fondos de inversión, así como para empresas familiares y tenedoras de inmuebles en general.

Te recordamos que ST Sociedad de Tasación  es el decano de las tasaciones inmobiliarias oficiales en España; además, somos expertos en todo tipo de valoraciones y estamos presentes en todo el territorio nacional.

Estamos para ayudarte en lo que necesites y, tanto si necesitas una tasación oficial de vivienda o cualquier otro tipo de valoración (herencia, garaje o trastero, fincas rústicas…), de una empresa o de su desempeño en sostenibilidad; si necesitas consultar cualquiera de nuestros múltiples estudios de mercado, o sim­plemente hacernos cualquier consulta, puedes contactar con nosotros aquí.

 


Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación

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